양도소득세 비과세 조건 및 대상 지역 상세 안내

 

양도소득세 비과세

정부공고 전 매매계약 체결 시 양도소득세 비과세

조정대상지역

조정대상지역 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 완납한 사실이 증빙되는 경우 거주요건을 적용하지 않습니다. 또한 82대책 이전에 계약금을 완납한 경우에도 거주요건을 적용하지 않습니다. 잔금일 기준이 아니라 계약금 입금일 기준입니다.

거주자 판단 기준

거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 한 개인을 거주자라고 하며, 거주자가 아닌 자는 모두 비거주자가 됩니다. 거주자 비거주자 판단 기준은 국적과 무관하며, 국내에 주소를 두었지만 해외 주재원으로 거소 기간이 183일 미만인 경우에도 거주자로 인정됩니다.

정부 공고가 공시되기 전에 매매 계약을 체결하고 계약금을 전액 납입한 경우 거주 요건이 면제됩니다. 또한 82대책이 시행되기 전에 계약금을 전액 납입한 경우에도 거주 요건이 면제됩니다. 이 경우 거주 요건 판단 시점은 잔금 납입일이 아니라 계약금 입금일입니다. 거주자란 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거주한 개인을 말하며, 거주자에 해당하지 않는 사람은 비거주자로 분류됩니다. 거주자와 비거주자를 구분하는 기준은 국적과 무관하며, 외국에 거주하는 대한민국 국민도 국내에 주소를 두었을 경우 거주자로 간주됩니다. 반대로 국내에 거주하는 외국인이 183일 미만 거주한 경우 비거주자로 간주됩니다.일시적 2주택의 경우 양도일로부터 첫 번째 주택 취득일까지의 기간이 보유 기간으로 간주됩니다. 1세대 1주택자가 위 조건을 충족하는 경우, 양도 가격이 9억원 이하라면 양도소득세가 비과세됩니다. 이 글은 개인적인 학습 목적으로 작성되었으며, 관련 법규의 개정으로 인해 적용 규정이 변경될 수 있습니다. 양도일 현재 1세대가 대한민국 부동산 1주택을 보유하고 있으며, 특정 요건을 충족할 경우 양도소득세가 비과세됩니다. 1세대란 거주자와 그 배우자가 같은 주소지에 등록되어 있는 다음과 같은 세대를 말합니다.

일시적 2주택의 양도소득세 비과세

일시적 2주택의 양도세 지급 시, 양도소득에 대한 9억 원 이하에 대해서 비과세 적용이 가능합니다. 이를 적용받으려면 이 조건을 충족해야 합니다.

1. 일시적 2주택의 취득일로부터 양도일까지의 보유기간
2. 9억원 이하의 양도소득세
3. 개인의 공부를 위해 작성한 글
4. 양도일 현재 1세대가 한국부동산 1주택을 보유하고 특정 요건 충족

1세대란 거주자 및 그 배우자가 같은 주소지에서 "1세대 1주택"을 보유하고 있어야 합니다.

이러한 조건을 모두 충족하는 경우 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 다만, 관련 법령의 개정 등으로 적용 규정이 변경될 수 있습니다.

신규 주택 취득 후 임대 기간은 신규 주택 취득일부터 계산합니다. 신규 주택 취득 이후 갱신된 임대차 계약 기간은 인정되지 않습니다. 신규 주택에 전입은 했지만 종전 주택을 1년 이후에 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 종전 주택을 3년 이후에 양도하는 경우 다주택자로서 양도소득세가 중과되며 장기 보유 특별 공제도 적용되지 않습니다.

다만, 2019년 12월 16일 이전에 신규 주택을 취득했거나 분양권, 조합원 입주권을 취득한 경우, 2019년 12월 16일 이전에 조정 대상 지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위해 종전 주택을 양도한 경우에는 해당 신규 주택 취득일로부터 계산된 기간을 임대 기간으로 인정받을 수 있습니다.

신규 주택 취득 후 임대 기간과 양도소득세 비과세

신규 주택을 취득한 후에도 임대 기간은 양도소득세 비과세 기간에 포함되지 않습니다. 즉, 신규 주택에 전입한 이후에 갱신된 임대차계약 기간은 비과세 기간으로 인정되지 않습니다.

따라서, 신규 주택에 전입은 하였으나 종전 주택을 1년 이후에 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 또한, 3년이 지나서 종전 주택을 양도하는 경우에는 다주택자로서 양도소득세가 중과되며, 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.

다만, 다음과 같은 경우에는 예외가 있습니다.

• 19.12.16일 이전에 신규 주택을 취득하거나, 분양권 또는 조합원 입주권을 취득한 경우
• 19.12.16일 이전에 조정 대상 지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 기존 주택을 양도한 경우

대체주택을 취득하였을 경우 임차인의 임대차 기간이 아직 남아 있어 1년 내 전입이 불가할 경우, 그 임대 계약 만기일까지 종전주택의 양도 및 대체주택 전입이 연장될 수 있습니다. 주택개발촉진법 제3조 3항에 따라, 조정대상지역에 종전주택을 보유하고 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에 있는 대체주택을 취득한 경우에는 대체주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다. 또한, 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역에 있는 대체주택을 취득한 경우에는 종전주택을 1년 이내에 양도하고 대체주택으로의 전입까지 완료해야 합니다.

대체 주택 취득 시 임대 기간 남아있을 경우 양도소득세 비과세

대체주택을 취득하였을 때, 종전주택의 임대차 기간이 남아 있어 1년 이내에 전입이 불가한 경우에는 임대차 계약 만기일까지 종전주택 양도 및 대체주택 전입을 연장할 수 있습니다.

조정대상지역에 종전주택을 보유하고 조정대상지역에 있는 대체주택을 취득한 경우, 다음과 같은 기한 내에 관련 절차를 완료해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

• 18.9.14 이후 대체주택 취득한 경우: 대체주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 양도
• 19.12.17 이후 대체주택 취득한 경우: 종전주택을 1년 이내에 양도하고 대체주택으로 전입

상속받은 귀농주택 양도소득세 비과세 규정에 따르면, 상속 개시 시점부터 3년 이내에 양도하는 경우 양도소득세가 면제됩니다. 이 때 3년 기간 계산 시 상속인의 영농 기간에 더하여 상속인이 사망한 피상속인의 영농 기간을 합산하여 계산합니다. 만약 해당 귀농주택 소유자가 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 않거나, 해당 기간 동안 해당 주택에 거주하지 않는 사유가 발생한 경우, 그 달의 말일부터 2개월 이내에 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고 및 납부해야 합니다.

상속받은 귀농주택 양도소득세 비과세

소득세법 시행령 제155조제12항에 따르면, 상속받은 귀농주택을 양도하는 경우 3년의 기간을 계산할 때, 피상속인의 영농 또는 영어 기간과 상속인의 영농 또는 영어 기간을 합산합니다. 만약 귀농주택 소유자가 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 않거나 해당 기간 동안 주택에 거주하지 않는 사유가 발생한 경우, 해당 사유가 발생한 달의 말일부터 2개월 이내에 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고·납부해야 합니다. - 적용제한1: 3000만 원

조정대상지역에서 2주택 비과세 특례는 특정 지역의 주택 구매 및 처분에 대한 세금 혜택입니다. 이 혜택은 거주 요건이 조정대상지역 주택에만 적용되지만, 주택 취득 당시 조정대상지역이었으나 양도 시 조정대상지역 지정이 해제된 경우에도 거주 요건을 충족해야 합니다. 다시 말하면, 조정대상지역에서 2주택을 구매하는 경우 해당 주택에 거주하는 요건이 적용됩니다. 그러나 해당 지역이 나중에 조정대상지역 지정이 해제된다 하더라도 양도 시 세금 혜택을 받으려면 거주 요건을 여전히 충족해야 합니다.

조정대상지역 2주택 비과세

일시적 1세대 2주택 비과세 특례에 대해 알아보겠습니다. 주택 취득 당시 조정대상지역이었으나 양도 시 조정대상지역이 해제되더라도 거주 요건은 충족해야 하지만, 거주 요건은 조정대상지역 주택에만 해당합니다.

1세대 1주택 비과세 요건은 대부분이 알고 있지만, 조정대상지역이 생기면서 위 2가지 요건에 1가지가 추가됩니다. 1세대 1주택 양도세 비과세 요건은 대부분 알고 있지만, 조정대상지역이 생기면 1세대 1주택 비과세 요건에 조정대상지역 주택 거주 요건이 추가됩니다.

즉, 조정대상지역에서 2주택을 취득한 경우에는 다음과 같은 요건을 충족해야 1세대 2주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

1. 조정대상지역 주택에 거주하고 있어야 합니다.
2. 양도 시 조정대상지역 주택에 거주하고 있어야 합니다.
3. 양도 시 다른 1주택에 거주하고 있어야 합니다.
4. 양도 시 조정대상지역에 거주하고 있는 1주택이 있어야 합니다.

조정대상지역 2주택 비과세 혜택은 일시적인 특별 조치이며, 향후 조정될 수 있습니다. 따라서 조정대상지역에서 2주택을 취득 또는 양도할 계획이 있는 경우에는 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

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